珠江新城计划既是一项民生工程，亦是一次商业尝试。
朱由榔知道这种模式在未来肯定可行，可在当下却不一定管用。所以定下大体规则后，他又让太子朱慈煊担任工程总管，工部侍郎和广州知府分任副总管，盯着下面的官员把事办好。
朱慈煊任监国期间兢兢业业，在内阁六部的辅佐下把两广治理得不错。百姓安定，前线稳妥，股票交易所也有十几家新公司，可以说百业兴旺。然而海外传来的瘟疫让他这个监国差点翻车，一度惶恐不安。
所以，担任珠江新城的工程总管后，他没有只盯着人事任免和钱粮，反倒经常去到工地查看进度。
当他看到数条平整的大马路一起向北延伸时，忽然感到这是一场巨大的浪费。
奢侈，实在太奢侈了。
比如仅横竖四条宽十丈大街，长二里的大街，所耗费的铺路材料就高达万吨。
煤渣、沙子和砾石虽然都不值什么钱，运到工地却很贵。比如一吨煤渣从香江岛运到工地码头就要一两运费。如果不是靠着珠江用船运方便，耗费则更高。
再算上装卸、混合砂浆搅拌、夯实路面等工序所耗费的人力工时，修一里大街要耗费几千两。
再加上大量民巷也要求铺平夯实，光修路的花费就是天价。
又比如排涝的沟渠，每一条巷子都要挖。
而这一切本可以全部节省下来，毕竟为民宅修路本就不是朝廷的份内事。再说，土路又不是不能走，乡野间不都是土路吗？除了下雨泥泞，没什么不方便的。
带着这样的疑问，他再次找到父皇请教。得到的答案让他再次刷新对经济的认知。
朱由榔把这次修城称为大基建，修路挖渠的标准定得那么高，可以说是故意为之，目的就是把钱花出去。就算最终耗费突破预算，他也会发行国债来填补窟窿。
朱由榔问道：“你想想，大量有钱人逃回乡下，工厂停工，港口停工，商铺停业，如果顺应自然，广州要多久才能恢复元气呢？”
朱慈煊一下子被问住了，因为这涉及到多方面因素，有很多因素还互相影响。
尚可喜带清军离开广州时，城内还有四五十万人口，比瘟疫后的数量还多。如果以这个为参考，如果能尽快恢复海贸，恢复到巅峰的七八十万，保守估计要再等两年。
朱由榔继续道：“两年算快的了。如果我们无所作为，有些人可能还要往乡下逃。这次不是因为瘟疫，而是因为城内赚不到钱，先回乡下缓缓。现在我们招募两万民夫，等于为两万户人家解决了收入问题。他们有了钱就会买东西，然后就会有更多人回来做他们的买卖。一来二去，广州慢慢就复活了。所以在这个时候修新城，算是一种以工代赈。就算不修这个，也要修点别的，比如说雇一万人去挖坑，再雇一万人去填坑……把新城修得好一些，算比较有价值的一种，不是吗？”
朱慈煊听到以工代赈这几个字，忽然豁然开朗。如果把修新城视为一种灾后赈济，很多奢侈的举措就变得很合理了。扒房再建房，比挖坑再填坑确实好很多。
朱慈煊还想到，广州一年的商税高达二三十万两，如果能早恢复一年，光多征的商税就足以弥补修路的花费了。
“父皇，那我们为什么不把路修得差一些，省出的钱把地方修大一些呢？这样还能安置更多人。”
“为什么要修大一些，足够安置第一批人就够了。一次修太大了，我们还怎么卖下一块地？”
……
几十个老板听完珠江新城的计划后，立即与幕僚、账房们研究“地产开发”生意的可行性。
有些老板想了几天之后恍然大悟，什么地产开发，说得云里雾里的，说白了不就是盖房子和卖房子吗？
如果青砖、瓦片和房梁等材料齐备，找几个人盖一座宅子也就花费一两个月时间。先买个二三十亩，先盖个二十座试试。
有人买就继续盖下去，没人买撂荒就是了。
只要不一下子盖太多，就不会亏太多。就算没人买，分给自己的伙计住总是可以的。
还有一些老板的想法则十分乐观。
他们认为广州确实太拥挤了，没有人会觉得住起来会很舒服。
尤其这两年赚到钱的人，比如御林军的军官，洋行的掌柜和伙计，倒买倒卖的商贩等等。
只有兜里有个几十两，谁不想拥有一座房子呢？现在的姑娘这么抢手，哪个黄花大闺女不想嫁个有房的人？
这些老板们判断，环境更好的新宅也许比城内的老宅还抢手。四十两？太保守了。三厢一堂的小宅起码可以卖上六十两，就是八十两说不定也有人要。
至于沿街商铺，乐观的老板们认为至少可以卖上二百两，毕竟一铺养三代嘛。如果价格暂时上不来，还可以先出租，等到人气旺了再卖。再不济，给闺女当嫁妆陪嫁也行呀。
还有一些老板比较务实，去佛山和顺德的窑厂问砖瓦的价格。
答案令他们惊喜，因为瘟疫影响，现在砖瓦窑都不怎么敢开工。如果老板们大批量采购的话，窑厂可以给老板们打八折。如果提前支付货款，七折也不是不行。
窑厂还告诉老板们，最近砖瓦匠都闲得发慌，提前去雇可能谈个好价钱。
总而言之，各怀鬼胎的老板们大多参与了土地拍卖会，且多多少少出手买了一些地。
有的老板谨慎些，只买了三四十亩，有的一出手就是两三百亩。
临大街的地块是最抢手的，几个大老板轮流举牌飙价，把一亩地炒到六、七百两。
土地拍卖会结束后，李汝珍看着三十多万两银子发呆。他怎么也想不到卖地比收商税还来钱，轻轻松松就把修路的钱赚了回来。
想到未来还可能有第二个新城，他觉得必须把第一个新城建好。
“一亩荒地卖两百两，以前我怎么没想到呢？”