315中文网 通过搜索各大小说站为您自动抓取各类小说的最快更新供您阅读!

孙红兵不是草莽型的企业家。他出身名校菁华大学,拥有硕士学历。在1999年,他还专门去全球最好的商学院——美国哈佛大学商学院读了半年的amp总裁研修班,跟英特尔的传奇ceo安德鲁-格鲁夫等全球知名企业家有过同场研习的经历。因此,不能简单地认为,他的全国战略是一次缺乏规划、毛手毛脚的冒险。事实是,在舆论高调的掩护下,他在相当多的方面进行了缜密的思考和筹划。首先,他在拿地上很有技巧性。顺驰所拿的土地大多数是在城市的边缘地带或者规划中的新中心,在首都是南城大兴黄村,在正州是东新区,在上沪的两块地是离市区有1小时车程的郊区,在南津是河西新城区,在肃州的两块地均在新的工业园区,在有锡是滨湖新城区。

这些土地都有以下的特点:由于是“生地”,不被注重短期效益的当地开发商看好,竞争相对不太激烈,而且有未来升值的潜力;当地政府的出售心急迫,便于获得支持;基本上没有拆迁的遗留问题,有利于迅速开工和交付;地块面积普遍较大,适合建设大规模的中低档住宅楼盘。其次,在项目定位及设计上有很强的现实性。顺驰坚持只做住宅项目,而且以中档价位为主。孙洪兵认为这类房产的消费群最大、变现性最高,适合短期内快速出售。而相对于很多地方上的开发商,顺驰所形成的全国性品牌、较为成熟的广告营销手段和设计理念则具有一定的竞争优势。除了以上两点,孙洪兵最重要的战略基点是对现金流的严厉控制。有人计算过,顺驰在1年时间里拿地的资金累计需要80亿元,以顺驰现有的资本实力根本不可能支付出那么一大笔钱。因此,对于强力前行的顺驰来说。唯一可行的战略便是把有限资金的使用效率提高到极限!

提高资金效率的第一招,是大幅度地缩短建造和交付的时间!顺驰在建造速度上一直在创造“全国纪录”。2002年9月,顺驰在天京唐沽拍得一个40万平方米的地块。从进场施工到开盘销售,它仅仅只用了2个月的时间。让同行大为惊奇。2003年底,竞买首都大兴黄村地块得手后,它当天就宣布将在6个月内开盘,同行均认为绝无可能。因为按照行业常规,从规划设计到开盘销售,一般起码需要1年的开发周期,但是顺驰竟打破常规,真的在6个月后如约开盘。其后。它在各地的项目均以6个月为最迟开盘期限。规划、建造时间的缩短,当然让顺驰的获利能力大增,特别是在所谓的三线城市,如荆洲、榆迟等市,顺驰投入几千万元购地,4—6个月内就开盘收钱,半年左右就可收回成本并获得丰厚利润。

第二招是加快现金的流动和运用。孙洪兵认为,现金流体现了一家开发商的实战能力,顺驰的商业模式就在于“缩短从现金到现金”的周期。在实施全国扩张战略后,顺驰的预算从半年调整一次很快缩短到每月一次。后来到了每周一次。它还形成了以天为单位的紧绷型现金流模式,公司建立了严苛的考核指标体系,关注到每个项目的开工开盘时间、回款、现金调度。这一切均以天为单位,任何一个时间节点均不得有延误的借口。顺驰的业务中心也是围绕现金流来展开的,包括在全公司统一调度资金、延缓支付买地的钱、3个月至6个月开工、提前收取业主购房款项、利用合作伙伴的资金等,这一整套办法,都是为了保证现金不断流。

在内部控制的同时,孙某人还提出了“付款方式比地价更重要”的理念。他决定一块土地的取舍,一是考虑地价,二是看付款方式的优劣。他往往要求政府方面降低首付款的比例和延长结算的周期,如果这方面有弹性空间。他宁可提高土地的购买价格。出于对中国房地产业的长期看好,孙宏斌企图用眼前的利益来换时间。靠地价的持续上涨来弥补购地的高成本。他的这种策略受到不少地方政府的热烈欢迎,顺驰因此不惮于进入任何一个陌生的城市。他的所有战略设计其实都是围绕着“速度”两个字。当各方面都不完全具备成熟的条件时,他必须在最短的时间内取得决胜,用速度来击败一切竞争对手。

在实际的操作中,他的战略似乎真地起到了以一博十的效率,顺驰以较少的资金快速地运作着一些庞大的项目。以首都领海的一个项目为例,土地款项为9.05亿元,开盘前付30%,年底再付30%,余下将在第二年付清。运作这个项目的总投入约需20亿元。顺驰以3亿元启动,前6个月规划和开建期内的资金全部由承建商垫付,开盘当天就有1亿元的销售额,以后的工程款及地款都通过销售回款。从开盘到年底,公司共回笼6亿多元的资金,不仅足够本项目使用,还可以拿去买新的土地,其资金杠杆效用率高达1∶7。据公开信息披露,顺驰在2004年的现金流总量中有78%是通过销售得到的钱,只有10%和12%是来自银行和合作单位。在当时,几乎每一家房地产公司都在使用银行和合作单位的资金运作策略,而孙洪兵的超人之处,是他用紧绷而极端的速度战略将之发挥到了极致。

王世曾经替孙洪兵算过一笔账:顺驰通过高地价的投标策略攻城略地,截至2003年底,顺驰预缴地价的资金在70亿元人民币以上,进入2004年第一季度,预付资金规模已经超过100亿元。从资金流上看,除非有强大的财团或银行做后盾,否则按期交付地价款是不可能的。资金流靠什么支撑呢?顺驰的答复干脆简单:靠销售资金回笼。问题是天京的地产项目销售回笼的资金不足以支撑需上缴的迅速增长的土地款。顺驰到底靠什么维持紧绷的资金链条呢?这不得不让人作出一种假设:顺驰在冒险,在赌博。在赌如今各级地方政府执行拍卖土地政策时的公信力。

王世因此断言:“顺驰如此夸张的拿地方法将影响到全行业,这种恶意的竞争和同政府的博弈方式对于市场的规则而言是一种巨大的破坏。”奈何天不佑孙洪兵!如果仅仅从战略本身而言,孙洪兵无疑是一个天才。他一眼看穿了房地产业的暴涨特质。然后以最快的速度和最科学紧凑的策略获得了最大的成功。2004年,顺驰宣称实现了120亿元的销售额——实际上完成了92亿元。富力集团董事长李思廉在一次论坛中说:“如果孙洪兵今年真能做到100亿元的销售额。那正是万科和我公司销售额的总和,的确算得上是地产企业里的第一了。”孙宏斌日后说,如果老天再给顺驰1年时间,就足可以消化掉所有的财务风险,实现全国战略的“完胜”。

可惜,“老天”偏不给这一年时间。就当顺驰在各地疯狂“吃”地的同时,全国的房地产市场已呈现出过热现象。中国社科院的一份年度报告称,从宏观层面看。2004年由于全国房地产市场,尤其是东部沿海主要城市房地产市场不断升温,房价不断上涨,造成大量普通居民买不起房,直接影响了城镇居民家庭住房条件的改善,同时也影响到金融安全和社会稳定,民怨已渐成沸腾之势,上涨过快的房价成为千夫所指。其实这还是从全国角度来看的,而在发达城市来看的话,到了03年的时候。上沪就已经有点民怨沸腾高房价了!

房地产过热,直接拉动生产资料价格的大幅上扬,宏观经济面临新的全面过热。毫无疑问。有“天价制造者”之称的顺驰是房价上涨过快的重要助推者之一。正是在这种判断之下,对房地产的调控已势在必行。2004年3月到5月之间,国家推出了一系列严厉的调控措施,包括:控制货币发行量和贷款规模;严格土地管理,坚决制止乱占耕地;认真清理和整顿在建和新建的项目;在全国范围内开展节约资源的活动。中央一系列文件和举措如一道道“金牌”接踵而出——3月25日,推出再贷款浮息制度;4月25日,央行提高银行存款准备金率0.5个百分点;4月27日,央行电话通知暂停突击放款;4月29日,颁发“严格土地管理”的紧急通知;4月30日。重量级大员发表“推进银行改革是整个金融改革当务之急”的讲话;5月1日,银监会宣布“进一步加强贷款风险管理”的7项措施。与此同时。国内各大报刊纷纷发表言论,对房地产业的过热进行反思甚至出现情绪化的猛烈声讨……

这一连串“急急如律令”般的政策出台和舆论营造。不仅改变了投资者的收益预期、消费者购房的价格预期,而且改变了政府对房地产业发展的支持理念和支持方式,从而直接导致了购买力的迅速下降,楼市成交量的急速萎缩。房地产业的冬天突然降临了。在所有受到冲击的开发商中,正阔步急奔在扩张道路上的顺驰无疑是受创最大的一家。王世对顺驰的预言不幸变成现实。从5月开始,顺驰在首都、肃州等地的银行出现了惜贷,放款速度迅速减慢。5月3日,顺驰召开领导团队会议,紧急下令停止拿地。

可惜,这孙洪兵不是重生者。他这么一种绷紧了资金链,通过高杠杆来进行操作的模式,一帆风顺还行,稍微有点波动那很容易就资金链断裂,然后一切就竹篮打水一场空了。如果他是重生者的话,也许会知道这么一个时候的民怨沸腾,也许就会稍微做点准备——毕竟对于重生者来说,未来房价继续狂飙那就是一定的!眼前稍微缓缓怕什么呢?还有七八年可以涨呢!可惜,他不是重生者,他不知道。(未完待续)

315中文网推荐阅读:我老姐实在太有钱了一不小心嫁冤家重生学神有系统重生之我真没想当大佬啊特级诡兵焚烟散镇国战神我被男神克死后赘婿出山豪门大少的私宠妻穿越之喜当红娘老婆你说实话,孩子到底是谁的?后海有家酒吧妙贞不可言四合院:离谱!我竟然有无限肉吃花开春暖我的26岁总裁妻子假少爷被赶回农村,开启逆袭人生!传奇垂钓:开局钓起十斤大鱼开局获得剪纸术情痒女施主请留步人在海贼,召唤美漫天神诀金玉良缘之肖少霸爱无极异界游相宝2:秘物田园小当家死人经都市最强神龙天庭典狱长巨星夫妻都市之至尊狂少影帝总是贪恋我的美貌重生九零全能学霸重生后郡主被权臣勾引啦江山尽风流我在黑道沉浮的日子高手寂寞3我即天意软妹写手成神记从昆仑走出的绝世强者天命大反派:从吊打男主角开始崛起签到十年:灵气终于复苏了!极品婆婆的重生之路别慌,学霸老爹和我一起穿越了梦回之苟在深圳做房东幽幽情丝三千泪仙途外卖:凡心不灭炼器祖师讨厌女人少奶奶每天都在崩人设
315中文网搜藏榜:都市之归去修仙稼穑人生最强小村医重生八零之军少小萌妻同路人,平凡十年御灵:天使女仆总想把我养成废人被暴君强宠的金丝雀翅膀硬了四合院:我何雨柱,送贾张氏坐牢穿到八零后我成了锦鲤末日?宅舞冒险出道即是巅峰1979全民:开局觉醒sss级召唤天赋我为猎手重生八零:肥妞翻身记逆习大老婆不负荣光,不负你盛婚甜宠:先生,早上好变身:武道女帝惯着他治愈他娇妻得宠:盛少别乱来柳条兄弟之兄弟故事会王妃又又又去除妖了恋爱后,学霸她成了撒娇精随机职业体验,满级人类震惊网友重生之我是神君万亿打赏金,我在抖音称王!豪门权少密爱成瘾绝色总裁的贴身高手返穿你与流年皆不在重回1998当富翁奉旨抢亲,纨绔太子喜当娘多子多福,我打造三千校花女团!团宠大佬你马甲掉了超品战兵红颜三千特种兵王在都市极品透视妖孽狱神归来对首席大人的攻略争夺战浅浅系统:至高无上话语权重回八零小辣妻法庭索赔1400万,你疯了?长路漫漫只为你刚穿越的我被直播开棺写日记也能无敌四合院:重生火红年代四番队的三席都市之逆天大反派
315中文网最新小说:玉阶血夫人要和离?疯批权臣亲她红温重生之得意人生小司机的美女总裁老婆四嫁帝王,三位前夫坐不住了断亲后,我带全村悠哉度荒年天崩开局:伪装神女我赢麻了佟贵妃只想修仙鉴芳年刚穿八零,资本家小姐要买我老公玫瑰戟她算哪门子表姑娘婉风沉王府里来了个捡破烂的崽崽重生矿奴,却成为人类救世主?小撩精太黏人,被偏执校草亲哭穿书被鞭打,我抱上黑化首辅大腿京夜婚动与病弱兄长共梦一鸣江山定我在板鸭很开心换嫁随军,谁家凶兽奶呼呼呀!殿下,你抢的王妃是顶级大佬野欲诱吻于他怀中轻颤净水迎帆我女朋友是学医的全家偷听心声吃瓜,我赢麻了荒年肉满仓,缺德后娘养歪女主!和死对头双穿,冷面丈夫成了权臣恶毒公主觉醒后,他们都想当驸马开荒躲乱世,我家过的太富裕了!肥妻苟山村养娃,疯批佛子急疯了民国恶女求生游戏苟分日常七零:娇气包大小姐随军闹翻天穿越开自助,办个酒楼做首富她谋六零娇娇作精,糙汉老公带我躺赢前夫处处护青梅,重生改嫁他疯了非分之想七零娇妻萌宠在手,随军护家无忧被换命格后,玄门大佬杀疯了女配她过分美貌撩倒五个男主后,娇美寡妇跑路了刚大一就与女神老师被强制结婚春深囚宦逃荒有空间,嫁绝嗣糙汉一胎多宝守寡后,我逼疯了满朝文武去种田诈尸后,她成了大理寺卿的掌中娇八零:换嫁小渔村,我成全家团宠