辽东地界有座老黑山，山下有个靠山屯，屯里有个后生叫马三宝。这马三宝生得眉清目秀，自幼聪颖过人，本是读书的好材料，奈何家境贫寒，爹娘早逝，只得在镇上饭馆当个跑堂伙计糊口。
这年冬天，大雪封山，饭馆生意冷清。掌柜的叫马三宝去三十里外的河口镇收账。三宝揣上干粮，天不亮就出了门。回来时已是傍晚，风雪愈大，迷了路径，竟一头扎进老黑山深处。
眼见天色渐暗，风雪更急，三宝正自慌张，忽见前方山坳处似有灯光闪烁。他紧走几步，近前一看，竟是座青砖灰瓦的小楼，门前挂着两盏红灯笼，在风雪中摇曳生光。门楣上悬一匾额，书“影光楼”三个鎏金大字。
三宝心中称奇：这荒山野岭，何时起了这般齐整的楼宇？但风雪逼人，也顾不得许多，便上前叩门。
门“吱呀”一声开了，出来个青衣小帽的老者，须发皆白，目光却炯炯有神。
“晚辈迷路遇风雪，求老丈行个方便，容我暂避一宿。”三宝躬身作揖。
老者打量他片刻，笑道：“既是读书人，便请进来吧。”
入门但见厅堂宽敞，四壁皆是书架，垒满了古籍典册，空气中弥漫着一股书香与檀香混合的气息。堂中炭火正旺，暖意融融。
老者自称姓胡，乃此间管家。他引三宝到偏厅用饭，四菜一汤，虽都是山野素菜，却鲜美异常。饭毕，又沏上一壶香茗，茶叶在水中舒展，异香扑鼻。
“小哥似是读书人？”胡老问道。
三宝叹气道：“家境贫寒，虽读过几年书，如今却在饭馆帮工。”
胡老点头：“我家主人最爱读书人。这楼中藏书万卷，皆可借阅。只是有一条：凡从此处借阅之书，皆不可携出楼外，且须在三日内归还。”
三宝喜出望外，随胡老至书房。但见满架典籍，经史子集无所不包，更有许多孤本秘笈，是他从未见过的。他挑了一本《策论精要》，灯下细读，只觉得文思泉涌，往日难解之处，此刻豁然开朗。
读至深夜，胡老安排他在客房歇息。衾枕温暖舒适，三宝很快沉沉睡去。
次日清晨，三宝醒来，发现自己竟睡在一处山洞之中，哪还有什么楼宇？惊坐起来，却见身边整齐放着一摞书，最上面正是昨夜所读《策论精要》，书旁还有一张字条：“三日为期，勿忘归约。”
三宝疑是梦中，但书籍实实在在摆在眼前。他收拾好书，寻路下山回屯，一路思量，觉得必是遇到了山中仙家。
此后三宝每夜读书，果然过目不忘，思路清晰。三日后，他携书重回旧地，果见小楼依然。胡老迎他入内，验收书籍，又允他再借新书。
如此往来半年，三宝学问大进。这年恰逢县中学堂招考，三宝报名应试，竟高中榜首，得以免费入学。学堂先生见他文章锦绣，大加赞赏，预测他将来必能中举。
三宝感念影光楼之恩，每次借阅归还从不逾期，对楼中之事也守口如瓶。
学堂中有个富家子弟叫赵三元，见三宝进步神速，心生疑虑。这日暗中跟随三宝上山，远远见他进入一座小楼，近前看时却只有荒山野岭，心下大惊，知有古怪。
次日赵三元设宴邀请三宝，席间频频劝酒。三宝酒量浅，不觉大醉。赵三元趁机套问，三宝醉眼朦胧间，将影光楼之事和盘托出。
赵三元闻之心动，求三宝带他同去。三宝酒醒后懊悔不已，但已应允，只好带赵三元前往。
至山中，小楼依然。胡老见有生人，面色不悦，但还是容他们入内。赵三元见满室珍籍，眼中放光，趁胡老不备，竟将一册《科举秘要》塞入怀中。
归途中，赵三元得意洋洋取出书来，却见那书在手中化作一片枯叶，随风而散。二人惊骇间，忽听身后轰隆巨响，回头望去，但见山雾弥漫，哪还有小楼踪影？
此后三宝多次上山，再也寻不见影光楼。他学业虽已小成，却终不及借阅时的突飞猛进。
次年乡试，三宝中了举人，赵三元却名落孙山。赵三元心生怨恨，竟散布谣言，说三宝与山中妖物有染，才得以中举。
县令闻讯，派衙役搜查三宝住处，果真找出几本影光楼的书籍。那些书页隐隐泛着青光，字迹若隐若现，确非凡物。县令大惊，以“私通妖邪”之罪将三宝收监。
当夜，县令梦见一青衣老者，自称胡姓，说道：“三宝乃诚信君子，与我楼结缘，借书苦读，何罪之有？大人为父母官，当明辨是非。”言毕，拂袖而去。
次日升堂，衙役来报，狱中的三宝不知所踪，只留一纸书函，详述与影光楼往来经过。县令阅后感慨，知是仙家插手，遂不再追究。
再说三宝那夜在狱中，忽见牢墙洞开，胡老飘然而至，引他出监，送至山路口。
胡老道：“你本诚信，不该遭此劫难。今救你出狱，往后好自为之。影光楼与你缘分已尽，不必再寻。”言毕，递过一个包袱：“此乃楼主赠别之礼。”
三宝打开一看，是三部经书并一袋银两。正要拜谢，胡老已消失不见。
三宝知故乡难留，便带着书籍银两远走他乡。后来在府城安顿下来，开了间私塾，娶妻生子，将影光楼所赠经书悉心研读，教书育人。他常对弟子言：“读书人首重诚信，仙缘可遇不可求，学问却是一分耕耘一分收获。”
至于那影光楼，偶有夜归的猎户说，曾在风雪之夜见深山中有青光闪烁，似有楼阁隐现，还伴有朗朗读书声。但若刻意去寻，却总无所获。
唯山中老辈人传言，那影光楼乃胡仙家所设，专助诚信读书人。若是心术不正者，纵然踏破铁鞋，也寻不见楼影半片。